Roboty dodatkowe i roboty zamienne to jedne z najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Problem pojawia się zwykle wtedy, gdy w trakcie realizacji inwestycji okazuje się, że pierwotny zakres prac nie wystarcza do prawidłowego wykonania umowy, dokumentacja projektowa zawiera błędy, warunki na budowie różnią się od zakładanych albo inwestor oczekuje wykonania prac innych niż przewidziane w kontrakcie.

Z punktu widzenia wykonawcy zasadnicze pytanie brzmi: czy za takie prace należy się dodatkowe wynagrodzenie? Z punktu widzenia inwestora równie ważne jest pytanie odwrotne: czy wykonawca może żądać dopłaty, skoro umowa przewidywała określone wynagrodzenie, często ryczałtowe, a prace nie zostały potwierdzone pisemnym aneksem?

Odpowiedź zależy od treści umowy, charakteru wykonanych prac, sposobu ich zlecenia, zachowania stron w trakcie inwestycji oraz zgromadzonych dowodów. W sporach o roboty dodatkowe decydujące znaczenie mają dokumenty, korespondencja, protokoły, kosztorysy, wpisy w dzienniku budowy, zeznania świadków i opinia biegłego.

Czym są roboty dodatkowe?

Roboty dodatkowe to prace, które nie były objęte pierwotnym zakresem umowy, projektem, przedmiarem albo kosztorysem, ale zostały wykonane w związku z realizacją inwestycji. Mogą wynikać z błędów projektowych, nieprzewidzianych warunków technicznych, konieczności wykonania prac niezbędnych dla prawidłowego zakończenia inwestycji albo z późniejszych decyzji inwestora.

Kodeks cywilny nie zawiera jednej legalnej definicji robót dodatkowych. Punktem wyjścia jest jednak art. 647 k.c., zgodnie z którym przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót, przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu, odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Aktualny tekst jednolity Kodeksu cywilnego został ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 795.

W praktyce roboty dodatkowe to przede wszystkim takie prace, które wykraczają poza pierwotnie uzgodniony zakres świadczenia wykonawcy. Nie wystarczy więc samo twierdzenie wykonawcy, że prace były bardziej czasochłonne albo kosztowne niż zakładał. Trzeba wykazać, że wykonano coś więcej albo coś innego niż wynikało z umowy.

Roboty dodatkowe a roboty zamienne

Roboty dodatkowe należy odróżnić od robót zamiennych. Roboty dodatkowe powiększają zakres świadczenia wykonawcy. Roboty zamienne polegają natomiast na wykonaniu innego rozwiązania zamiast rozwiązania pierwotnie przewidzianego w dokumentacji lub umowie.

Przykładowo robotą dodatkową może być wykonanie prac nieprzewidzianych w projekcie, które okazały się konieczne po odkryciu kolizji instalacyjnej albo wad podłoża. Robotą zamienną może być zastosowanie innej technologii, innych materiałów albo innego rozwiązania technicznego zamiast tego, które pierwotnie przyjęto w projekcie.

Rozróżnienie ma znaczenie rozliczeniowe. Roboty dodatkowe mogą uzasadniać żądanie dodatkowego wynagrodzenia, jeżeli nie były objęte pierwotną umową i zostały wykonane na rzecz inwestora. Przy robotach zamiennych trzeba dodatkowo ustalić, czy nowe rozwiązanie było droższe, tańsze, równoważne oraz czy strony uzgodniły sposób rozliczenia różnicy.

Czy za roboty dodatkowe należy się wynagrodzenie?

Co do zasady wykonawca może dochodzić wynagrodzenia za roboty dodatkowe, jeżeli wykaże, że prace nie były objęte pierwotną umową, zostały wykonane, miały wartość dla inwestora i zostały zlecone albo zaakceptowane przez inwestora lub osobę działającą w jego imieniu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 99/07, rozpoznawał sprawę dotyczącą robót dodatkowych i zamiennych wykonanych przy budowie domu. W sprawie ustalono, że roboty te nie były objęte projektem technicznym ani wynagrodzeniem ryczałtowym przy zawieraniu umowy, lecz zostały zlecone przez inwestora, dlatego powinny zostać zapłacone.

Nie oznacza to jednak, że każde roszczenie o roboty dodatkowe zostanie uwzględnione. Wykonawca musi udowodnić zakres prac, ich wartość oraz podstawę żądania zapłaty. Samo wystawienie faktury albo kosztorysu powykonawczego zwykle nie wystarcza, jeżeli inwestor kwestionuje zasadność roszczenia.

Roboty dodatkowe bez aneksu

Największe problemy powstają wtedy, gdy roboty dodatkowe zostały wykonane bez pisemnego aneksu. W praktyce budowlanej zdarza się to bardzo często. Na budowie pojawia się problem techniczny, inwestor oczekuje szybkiej reakcji, inspektor nadzoru akceptuje zmianę, wykonawca realizuje prace, a dopiero przy rozliczeniu końcowym pojawia się spór o zapłatę.

Brak aneksu nie zawsze automatycznie przekreśla roszczenie wykonawcy, ale znacząco utrudnia sprawę dowodowo. Trzeba wtedy ustalić, czy doszło do odrębnego zlecenia, choćby dorozumianego, czy inwestor wiedział o pracach, czy je akceptował, czy korzysta z ich efektu i czy prace rzeczywiście wykraczały poza umowę.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawia się możliwość dochodzenia należności za prace nieobjęte umową także na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, ale tylko wtedy, gdy chodzi o rzeczywiście inne prace niż te, które były objęte umową albo dodatkowymi uzgodnieniami stron. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 2023 r., II CSKP 557/22, wskazał, że konstrukcja wynagrodzenia ryczałtowego nie wyklucza roszczenia z bezpodstawnego wzbogacenia za prace nieobjęte umową, ale jednocześnie podkreślił, że samo niedoszacowanie zakresu prac przy ryczałcie nie otwiera automatycznie prawa do dodatkowego wynagrodzenia.

W praktyce oznacza to, że wykonawca powinien bardzo precyzyjnie wykazać, że nie chodzi jedynie o większy nakład pracy w ramach tego samego zakresu, ale o odrębne prace, których umowa nie obejmowała.

Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe

Wynagrodzenie ryczałtowe jest częstym argumentem inwestora przeciwko zapłacie za roboty dodatkowe. Inwestor twierdzi wtedy, że wykonawca przyjął na siebie ryzyko oszacowania kosztów i powinien wykonać całość za umówioną kwotę.

Ryczałt rzeczywiście wzmacnia pozycję inwestora, ale nie rozstrzyga automatycznie każdej sprawy. Jeżeli prace mieściły się w zakresie umowy, lecz okazały się droższe albo bardziej pracochłonne, wykonawcy będzie trudno dochodzić dopłaty. Jeżeli jednak wykonano prace nieobjęte pierwotnym zakresem, nieprzewidziane dokumentacją i zlecone przez inwestora, roszczenie o dodatkowe wynagrodzenie może być zasadne.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2017 r., IV CSK 354/12, wskazał, że art. 632 § 2 k.c. może być stosowany w drodze analogii do umowy o roboty budowlane i stanowić podstawę modyfikacji wynagrodzenia wykonawcy, ale jednocześnie każda taka sprawa wymaga oceny konkretnych okoliczności, w tym zakresu nieprzewidzianych prac i charakteru wynagrodzenia.

W praktyce przy ryczałcie trzeba więc odpowiedzieć na pytanie, czy wykonawca domaga się podwyższenia wynagrodzenia za ten sam zakres prac, czy zapłaty za prace odrębne, których umowa nie obejmowała.

Roboty dodatkowe w zamówieniach publicznych

Szczególnej ostrożności wymagają roboty dodatkowe przy zamówieniach publicznych. W takich sprawach znaczenie ma nie tylko umowa i Kodeks cywilny, ale również przepisy Prawa zamówień publicznych, rygory zmiany umowy i procedury przewidziane w dokumentacji kontraktowej.

W kontraktach publicznych bardzo często obowiązują szczegółowe procedury zgłaszania roszczeń, zatwierdzania robót dodatkowych i uzyskiwania akceptacji inżyniera kontraktu albo zamawiającego. Wykonanie prac najpierw, a dopiero późniejsze zgłoszenie roszczenia, może być dla wykonawcy ryzykowne.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 449/16, zwrócił uwagę na znaczenie kontraktowych procedur zgłaszania roszczeń. W sprawie analizowano między innymi obowiązek powiadomienia inżyniera o roszczeniu w określonym terminie i konsekwencje niedochowania tej procedury.

Dlatego przy inwestycjach publicznych wykonawca powinien szczególnie pilnować terminów, formy zgłoszeń, akceptacji zmian i dokumentowania poleceń zamawiającego. Brak formalnego zgłoszenia może później utrudnić dochodzenie wynagrodzenia, nawet jeżeli prace faktycznie zostały wykonane.

Jak udowodnić wykonanie robót dodatkowych?

W sporze o roboty dodatkowe najważniejsze są dowody. Wykonawca powinien wykazać nie tylko to, że prace zostały wykonane, ale również to, że nie były objęte pierwotnym zakresem umowy i że inwestor miał świadomość ich wykonywania albo je zaakceptował.

Znaczenie mogą mieć przede wszystkim umowa, projekt, przedmiar, kosztorys ofertowy, specyfikacja techniczna, harmonogram, protokoły konieczności, protokoły odbioru, wpisy w dzienniku budowy, notatki z narad, korespondencja mailowa, wiadomości, dokumentacja zdjęciowa, polecenia inspektora nadzoru, kosztorysy powykonawcze i opinia biegłego.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2019 r., V CSK 578/17, odnosił się do sprawy, w której zasądzono wynagrodzenie za prace dodatkowe wykonane w związku z umową o roboty budowlane, w tym prace, których nie można było przewidzieć na etapie składania oferty oraz prace zlecone po zawarciu umowy.

W praktyce im wcześniej wykonawca zgłosi konieczność wykonania prac dodatkowych i im lepiej udokumentuje ich zakres, tym większa szansa na skuteczne rozliczenie.

Najczęstsze błędy wykonawców

Najczęstszym błędem wykonawców jest rozpoczynanie robót dodatkowych bez pisemnego potwierdzenia zakresu, ceny i podstawy ich wykonania. Wykonawcy często zakładają, że skoro inwestor widział prace, uczestniczył w naradach albo korzysta z efektu robót, zapłata będzie oczywista. W procesie sądowym takie założenie bywa niewystarczające.

Drugim błędem jest brak bieżącego dokumentowania zmian. Jeżeli roboty dodatkowe wynikają z wad projektu, kolizji, nieprzewidzianych warunków albo poleceń inwestora, powinno to zostać udokumentowane od razu, najlepiej przed rozpoczęciem prac.

Trzecim błędem jest mieszanie robót dodatkowych z pracami objętymi umową. Jeżeli wykonawca nie potrafi oddzielić zakresu podstawowego od dodatkowego, sąd może uznać, że roszczenie nie zostało wykazane.

Czwartym błędem jest zbyt późne zgłoszenie roszczenia. Przy inwestycjach publicznych albo kontraktach opartych na szczegółowych procedurach może to mieć szczególnie poważne skutki.

Najczęstsze błędy inwestorów

Inwestorzy często popełniają błąd polegający na nieformalnym zlecaniu prac na budowie, a następnie kwestionowaniu obowiązku zapłaty. Jeżeli inwestor lub osoba działająca w jego imieniu poleca wykonanie dodatkowych prac, akceptuje ich wykonanie i korzysta z rezultatu, całkowita odmowa zapłaty może być ryzykowna.

Drugim błędem jest brak jasnych procedur zmiany zakresu robót. Umowa powinna określać, kto może zlecać roboty dodatkowe, w jakiej formie, jak mają być wyceniane i kiedy wykonawca może przystąpić do ich realizacji.

Trzecim błędem jest brak reakcji na zgłoszenia wykonawcy. Jeżeli wykonawca informuje o konieczności wykonania prac dodatkowych, inwestor powinien zająć stanowisko. Milczenie, zwłaszcza przy jednoczesnym korzystaniu z efektu prac, może później utrudnić obronę.

Jak zabezpieczyć roszczenie o zapłatę za roboty dodatkowe?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie aneksu przed rozpoczęciem prac. Aneks powinien określać zakres robót, wynagrodzenie albo sposób jego ustalenia, termin wykonania oraz wpływ na harmonogram inwestycji.

Jeżeli podpisanie aneksu nie jest możliwe od razu, wykonawca powinien przynajmniej zgłosić konieczność wykonania robót dodatkowych na piśmie, opisać ich zakres, wskazać przyczynę, zastrzec prawo do dodatkowego wynagrodzenia i uzyskać potwierdzenie stanowiska inwestora albo inspektora nadzoru.

Warto również sporządzać protokoły konieczności, dokumentację zdjęciową, kosztorysy, notatki z narad i korespondencję potwierdzającą, że prace były znane inwestorowi. Takie dokumenty mogą przesądzić o wyniku procesu.

Jak bronić się przed roszczeniem o roboty dodatkowe?

Inwestor, który kwestionuje roszczenie wykonawcy, powinien w pierwszej kolejności przeanalizować, czy prace rzeczywiście wykraczały poza umowę. Często zdarza się, że wykonawca nazywa robotami dodatkowymi prace, które były konieczne do wykonania umówionego zakresu i powinny mieścić się w wynagrodzeniu.

Następnie trzeba sprawdzić, czy prace zostały zlecone przez osobę uprawnioną, czy wykonawca dochował procedur umownych, czy przedstawił kosztorys, czy prace zostały odebrane i czy ich wartość została prawidłowo ustalona.

W sporze sądowym inwestor może podnosić, że prace mieściły się w pierwotnym zakresie umowy, wynagrodzenie miało charakter ryczałtowy, wykonawca nie uzyskał wymaganej akceptacji, roszczenie jest zawyżone albo prace zostały wykonane wadliwie.

Jak możemy pomóc?

Kancelaria pomaga wykonawcom, podwykonawcom, inwestorom i generalnym wykonawcom w sporach dotyczących robót dodatkowych i robót zamiennych.

Wspieramy wykonawców w dochodzeniu wynagrodzenia za prace wykraczające poza pierwotny zakres umowy. Analizujemy dokumentację, przygotowujemy wezwania do zapłaty, kompletujemy materiał dowodowy, opracowujemy strategię procesową i reprezentujemy klientów przed sądem.

Pomagamy również inwestorom w obronie przed niezasadnymi albo zawyżonymi roszczeniami o roboty dodatkowe. Oceniamy, czy prace były objęte umową, czy zostały prawidłowo zlecone, czy wykonawca dochował procedur i czy dochodzona kwota odpowiada rzeczywistej wartości robót.

FAQ

Czy za roboty dodatkowe należy się wynagrodzenie?

Tak, jeżeli roboty nie były objęte pierwotną umową, zostały wykonane, miały wartość dla inwestora i można wykazać podstawę ich wykonania. Każda sprawa wymaga jednak analizy umowy, dokumentacji i przebiegu inwestycji.

Czy brak aneksu wyklucza zapłatę za roboty dodatkowe?

Nie zawsze. Brak aneksu utrudnia dochodzenie roszczenia, ale nie musi go automatycznie wykluczać. Wykonawca może wykazywać zlecenie, akceptację albo korzystanie przez inwestora z efektu prac.

Czym różnią się roboty dodatkowe od robót zamiennych?

Roboty dodatkowe zwiększają zakres prac względem pierwotnej umowy. Roboty zamienne polegają na wykonaniu innego rozwiązania zamiast rozwiązania przewidzianego pierwotnie.

Czy ryczałt wyklucza zapłatę za roboty dodatkowe?

Nie zawsze. Ryczałt utrudnia dochodzenie dopłaty za większy nakład pracy w ramach pierwotnego zakresu. Jeżeli jednak wykonano prace odrębne, nieobjęte umową, roszczenie o dodatkowe wynagrodzenie może być zasadne.

Jak udowodnić roboty dodatkowe?

Najważniejsze dowody to umowa, projekt, przedmiar, kosztorys, korespondencja, protokoły konieczności, protokoły odbioru, dziennik budowy, notatki z narad, zdjęcia oraz opinia biegłego.

Czy inwestor może odmówić zapłaty za roboty dodatkowe?

Może odmówić, jeżeli prace były objęte umową, nie zostały zlecone, nie były konieczne, zostały wykonane wadliwie albo wykonawca nie dochował procedur umownych. Zasadność odmowy zależy od konkretnej dokumentacji i przebiegu inwestycji.